最新動向

 

 

辨別農地用途,發掘土地發展潛力

Date: 2017.7.10

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恭賀新禧

Date: 2017.01.27

 

 

  捷利行仝人祝大家雞年吉祥、萬事如意、財源廣進!

 

 


 

 

活化工廈 商機無限

Date: 2014.05.20

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 發展局於過往推出一系列活化工業大廈的政策措施,其中較引人注意的是關於整幢大廈改裝的措施,活化工廈的建議措施確實為工業大廈的業主們帶來不少的裨益,其中包括:-

 

(1)     物業的價值可藉改裝而得以提升;

(2)     地政總署可免收因更改土地用途的「豁免費用」(即免收補地價);

(3)     改裝後可吸納更廣泛高增值行業的租客;

(4)     可免除現時因擅自改用途而引致地政署發出的有關罰款/轄免費(即補地價);

 

然而,當中有一些細節必須注意,業主可能需要注意以下各點:

 

(1)     聘用測量師進行重建/改裝增值可行性研究;

(2)     聘用測量師進行物業估價(重建前後/改裝前後);

(3)     聘用規劃師遞交規劃申請(如需要);

(4)     聘用測量師遞交豁免書申請;

(5)     需繳交地政署行政費用作處理有關豁免書申請;

(6)     聘用建築師草擬及設計改裝整幢工業大廈及遞交圖則給屋宇署審批;

(7)     聘用交通顧問提供車位設計及交通流量評估報告(如政府部門需要);

(8)     聘用環境顧問提供空氣、噪音或其他環境影響評估報告(如政府部門需要);

(9)     聘用雨水、排污顧問提供雨水及污水排放評估報告(如政府部門需要);

(10)  聘用結構工程師、消防顧問提交結構及消防圖則;

(11)  聘用工程人員進行改裝工程及建築師進行監督及遞交完成工程圖則給有關政府部門審批。

 

如有任何查詢,歡迎致電2525 0375與我們聯絡。

 

 

 


 

 

如何令工廈增值?

Date: 2013.08.20

想將地廠改作食肆用途?想購入工廈單位作商業用途?請即致電捷利行的地政及規劃顧問,助您解決疑難

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捷利行簡介短片

Date: 2013.05.09

想了解捷利行的服務?請瀏覽下列短片,助您更快捷地了解捷利行的服務範疇。

 

 

 


 

  

如果……命運能選擇

Date: 2012.05.07

近日豪景花園發生墮樓意外,一名十二歲女童於清理花槽積水期間不慎墜樓身亡。意外起因由於業主將花槽違規改建,把原有之梗窗改建為趟門,而屋宇署原來於2010年中已發出清拆令給豪景花園逾千住戶,要求將違規建築恢復原狀,但業主並沒有遵從。由於業主們不同意拆除違規建築,該屋苑業主立案法團更一直與政府商討是否可酌情處理,事件拖延至今,終導致這次意外。

香港所有建築物 (新界小型屋宇除外) 皆受<<建築物條例>>第123章所監管,任何現有建築物如需加建或改建,必須向屋宇署申請,待申請獲批後才可展開有關工程。業主務必注意,在一般情況下,屋宇署不會批准一些已作加建或改建工程之事後申請,所有加建和改建工程亦必須由相關認可專業人士入則和監管才合法。

一般人心目中看到有紅毛泥石屎」的建築物就會感覺穩固安全,亦有很多人為求方便,以為一些小改建或加建只是小兒科,並不會構成危險。

但事實是往往到發生意外後,才驚覺這些小兒科對我們傷害之大。而建築物條例本身就是為了保障建築物設計和施工安全,但不知是否我們都太缺乏安全意識,還是政府監管不力,導致慘劇再次發生。

新界僭建物的數量跟市區不惶多讓,現階段政府正加強執法,要求業主先自行申報有關僭建,但好像反對聲不斷,新界原居民堅持要保障僭建的家園,也不願意跟政府合作,莫非又要等待慘劇發生後才醒覺嗎?

如果,命運能選擇,你會否願意去承受違例建築所帶來之風險?

如果,活着能坦白,你又會否自願去申報閣下自身的違例建築呢?

 

 


 

  

新居屋對樓市的影響

Date: 2012.02.17

政府由2003年宣佈停建及停售居屋單位。至今年,政府於施政報告中宣佈因應市民訴求,將會復建新居屋。有市民認為,每年只有5000個新居屋單位,而政府復建新居屋,最樂觀估計首批單位亦要於4年後才可推出市面。所謂遠水不能救近火,因此認為復建新居屋對樓市不會造成明顯的影響。

5000個新居屋單位看似不多,而其實每次居屋認購都是超額多倍的,2010年7月第6期的居屋申請即超額認購了11倍。私人樓宇的供應量大約是每年二萬多個至三萬個,換句話說,雖然政府只推出5000個新居屋單位,但市民心目中知道私人樓宇並不是他們唯一的選擇,因為他們可以選擇購買相對地便宜和實惠的居屋,在經濟學角度來說,居屋和私人樓宇是可互相取替的,而且新居屋的實用率不會少於八成,較私人樓宇實用,因此,在復建居屋的情況下,私人樓宇的需求必會減少。在供應不變而需求減少的情況下,私人樓宇的價值亦會出現下調的壓力。

有人亦認為,居屋的服務對象是一些未有足夠能力購買私人住宅的市民,而私人住宅市場的主要買家為物業投資者和換樓人士,由於客源不同,復建居屋未必對私人樓宇市場造成明顯的影響。然而,樓市價格的變動亦很受買家心理因素而改變。現時私人樓宇的價格已有累積的升幅,居屋的服務對象雖然只是社會上一部分的人士,但無疑復建居屋始終對上車人士和投資者的入市信心有所影響。有市民擔心一旦復建居屋會令樓市大幅度下滑,政府應以當年八萬五政策為鑑。

其實,只要居屋的供應適量,是有助穩定樓市的,不會對樓市造成嚴重的打擊。雖然復建居屋對樓市會有影響,但各界人士亦不應將復建居屋當作是調節樓市的工具,因為居屋的原意是為市民提供福利,協助收入相對較低的人士置業,好讓他們可騰出公屋單位,讓更多有需要的人士可入住。

 

 


 

  

短期租約及豁免書

Date: 2011.12.28

在回應李國寶議員於2011年11月16日立法會會議上對短期租約及豁免的提問,以下是發展局局長林鄭月娥曾作出重點答覆:

1. 政府可透過公開招標的形式或一般在相關政策局支持下,直接批出短期租約予申請人使用空置土地作短期租約內准許的用途。就政府已透過土地契約批出的土地而言,政府可考慮承租人提出豁免其土地契約上某些條款的申請,並在申請獲得批准後發出豁免書。地政總署是根據適用的程序處理這些事宜。

2. 地政總署以地主的角色,就申請短期租約或豁免書的條款與承租人進行商討。

3. 基於下文(4)所提的考慮,政府現時並沒有政策在批出或延續短期租約或批准豁免書申請前,發放相關的資料。

4. 直接批出的短期租約一般是獲得相關政策局在政策上的支持,政府現時並沒有計劃就正等候相關政策局或部門考慮的申請公布有關資料,而申請人提供的資料主要是用作政府考慮其申請的用途,申請人亦可在申請過程中更改資料的情況;在有關申請仍在考慮當中,公開發布相關的資料並不恰當;至於豁免申請一旦獲批准而執行,有關的豁免書一般須在土地註冊處註冊,有興趣的人士可查閱相關資料。

5. 把土地文件在土地註冊處註冊的主要原因,是向有意購買或受押相關土地及/或建築物的人士提供該土地/或建築物的擁有權及相關資料;政府一般禁止短期租約進行轉讓,所以無需把短期租約註冊。而豁免書則會在豁免書獲執行後註冊於土地註冊處。

透過公開招標而批出的短期租約,地政總署會定期邀請外界投標申請。並且,政府會更新及公佈官地的相關資訊,包括地點、土地面積、擬定條款、擬定用途及地界 / 平面圖等。擬定的條款會由批准期1個月(按月續租)至3年(按季續租)。

若是透過入紙申請短期租約及豁免,申請人必須於遞交申請表前,確保擬發展的官地(如申請短期租約)或私人土地(如申請豁免書)的用途及發展符合城市規劃條。如有需要申請規劃許可,申請人需填妥規劃許可表格並且遞送到城市規劃委員會審議。

在此建議有意申請短期租約及豁免的申請人,請尋求專業人士之意見及協助。

 

 


 

 

市區舊樓,陪著你走!

 

Date: 2011.10.06

時常在電視上看到某些廣告宣傳,說什麼幾十年的舊樓也可按揭套現,還可快至十分鍾批核,現金即時到手。隨著市場推出「逆按揭」計劃,年屆六十歲或以上擁有無抵押自住物業人士,將具備資格申請,物業估值上限為八百萬,選擇參與終生計劃,每月可收取至少$14,000。但如要一次性取回大筆資金,「逆按揭」著實幫不上忙。

其實現時很多舊樓,尤其位於市區的唐樓,業主不需去做按揭,也可輕易賣樓套現,皆因市區地皮近年受到地產發展商不斷收購,加上也有投資者買舊樓改裝為賓館或「劏房」以收取較高租金,只要業主肯賣出單位,不愁沒有套現機會。

 但什麼價錢才算是舊樓的合理市價呢?根據一般估價準則,大致可分為現用價值 (Existing Use Value) 和 重建價值 (Redevelopment Value) ,一般買家包括用家和投資者,只會根據現用價值去購買物業,現用價值的估算是比較相似的物業(包括地點、樓齡、樓層、景觀、方向和設施等)成交價按不同因素的調較而作出的。

至於重建值的估值則比較複雜,基本上要把物業所在的大廈所有單位的現用價值作一次全面估價,以找出物業所佔整座大廈的現用值比例,之後將大廈所在地段的重建價值地契條款,規劃用途和市場需要等等因素作出評估,把物業所佔之現用值比例再乘以整塊地之重建值就是那個舊樓物業的重建值,這個計算準則亦是現今土地審裁處使用於強拍舊樓(全名為「土地(為重新發展而強制售賣 )條例」所採用的估價準則。

市區舊樓有價,發展商和中介人的收樓手法也層出不窮。在強拍條例下,只要發展商收購滿八成(五十年樓齡)或九成(四十年樓齡)業權, 舊樓業主已無其他選擇, 不可以不賣樓,只可以找測量師幫助爭取最合理之賠償。

舊樓誰說永不會長壽,陪著你一生到白頭…

 

 


 

 

屋宇署打擊「劏房」的特別行動

Date: 2011.08.25

近年間,香港面對住屋不足的問題日趨嚴重,由於住屋在長期供不應求的情況下,加上租金昂貴,因此,某些業主將單位分間成多個獨立單位(俗稱「劏房」)作出租之用,而大部分的「劏房」則集中於深水埗、土瓜灣、觀塘等舊區。不過,改裝「劏房」不但影響了單位本身的結構,亦影響了消防安全規格,「劏房」問題備受大眾關注,而屋宇署亦於本年八月二日向外簡報有關違例分間樓宇單位(俗稱「劏房」)特別行動的進展。

屋宇署指出該署於本年四月一日起已展開針對「劏房」的特別行動,檢察「劏房」單位的改建工程是否符合《建築物條例》下有關消防安全、排水工程和結構安全的規劃設計和建造標準。此外,該署亦於本年八月一日派員到土瓜灣一幢樓宇視察,在當中十二個單位內發現共有五十一個「劏房」。屋宇署助理署長許少偉表示,該署於過去兩個月已於不同時間到訪有關的單位及發信予業主和住戶,以便安排入屋視察,但仍有部分業主未有跟屋宇署聯絡,因此,屋宇署運用了《建築物條例》第22條所賦予的權力破門入屋視察,以確定單位的安全情況。屋宇署亦預計於每年的特別行動中會檢查一百五十幢樓宇,共約一千三百多個「劏房」。

「劏房」問題影響深遠,在二零一零年一月發生土瓜灣馬頭圍道的塌樓事件中的大廈當中亦有人將部分單位改為「劏房」作出租之用。此外,本年六月於馬頭圍道一唐樓發生了奪命的三級火警,而該幢樓宇被發現十四單位劏成四十四個「劏房」,火警導致多人亡,事件當中發現兩個後門因改裝而被封,因而令住客無處可逃。由於不合法改裝「劏房」會危害公眾安全,業主應與屋宇署人員配合有關的檢察工作,及早發現違規之工程及將其還原,避免意外發生。

 

 


 

 

修訂《法定圖則註釋總表》以促進實踐活化工廈政策

Date: 2011.07.13

行政長官於2009-2010年施政報告中指出香港未來會發展六項優勢產業,促進社會結構走向知識型經濟結構,改善民生及鞏固香港的國際地位。為跟上新的經濟結構並將有限的土地資源發揮最大效能,政府於是提出活化工廈政策,鼓勵重建工業大廈或轉換現有的用途,以減少空置率及提升舊工業大廈有發展潛力。
 

為促進實踐活化工厦政策,城市規劃委員會(城規會)於2011年6月10日批准修訂《法定圖則註釋總表》並提出修訂六份分區計劃大綱圖對「工業」地帶的「註釋」,並於六月三十日宣布修訂以下六份分區計劃大綱草圖如下:

* 堅尼地城及摩星嶺分區計劃大綱草圖編號S/H1/19
* 柴灣分區計劃大綱草圖編號S/H20/18
* 西南九龍分區計劃大綱草圖編號S/K20/26
* 粉嶺/上水分區計劃大綱草圖編號S/FSS/15
* 沙田分區計劃大綱草圖編號S/ST/25
* 屏山分區計劃大綱草圖編號S/YL-PS/13

修訂主要包括在「工業」地帶的「註釋」,加入只限設於經大規模改建的現有建築物的「食肆(未另有列明者)」、「機構用途(未另有列明者)」、「政府診所」及「訓練中心」,作為第二欄用途,增加經大規模改建的現有工業樓宇更改用途的彈性。

為確保消防安全,申請改作以上用途,只限設於經大規模改建的現有工業樓宇才可獲批准,以免改建後「工業」用途及「商業」用途同時存在。

現時,本港有十三份分區計劃大綱圖有「工業」用途地帶,上述所提及之六份分區計劃大綱圖為第一批進行修訂的分區計劃大綱圖,日後城規會會逐漸推出尚餘的七份分區計劃大綱圖以配合發展需要。
以上政策能更進一步推動活化工廈的實踐,解決舊工業大廈空置及使用率不足等問題,從而更有效地利用這些有發展潛力的土地。

如欲查詢及了解更多關於活化工廈及更改工業樓宇用途的資料(不論是整幢業權或個別單位),歡迎與本公司的規劃師或測量師聯絡。

 

 


 

 

也許

Date: 2011.05.23

最近新界的非法僭建問題成為新聞熱話,不少新界區的議員名下或親屬的物業也發現有懷疑違規僭建,就連本身是律師議員的家原來也有加建玻璃屋的存在,可見無論是何等人士,一直以來對非法僭建也視作等閒。

根據新界豁免小型屋宇條例,所有未經屋宇署審批的房屋不可高於三層和每層不得大於700平方呎,樓宇的高度也不可高於27呎,故我們日常所見大部分的新界鄉村屋宇都差不多是相同形狀的,而這個準則已行之經年,符合這規定的村屋地政處才會批出滿意紙(Certificate / Letter of Compliance)證明合法。
但我們亦可見到有新界村屋不只三層高,原因是有些根本未經地政處審批而自行找承建商興建,另有些是在地政處發出了滿意紙後再行加建,而又以後者居多。

在市區的大廈,如果有人在天台加建房屋,這些天台屋不管用什麼物料興建,屋宇署根據建築物條例,會對這些非法僭建物發出清拆令,業主需於指定期限內清拆有關的天台屋,若業主在限期內未有行動,屋宇署有權釘契(即在土地註冊處註冊有關清拆令),並派員清拆有關僭建物,及後更可向業主收回有關清拆費用。

由於新界未經入則屋宇署,故有僭建問題發生時,一般由地政處根據違反地契條款來處理,但若以現時新界之天台屋數量之多計算,可見地政處在這問題上出過多少「力」。

發展局局長林鄭月娥在新聞發佈中提及新界僭建問題時,說「也許」可透過理順手法去處理,即容忍有關僭建或經補地價給政府而把僭建合法化,若然真的這樣,也許會衍生下列問題﹕

(1) 新界現有的合法村屋也許在未來的日子會不斷加建天台屋,更多由三層變為四層!
(2) 新界村屋的三樓連天台(2/F and Roof)的價格也許會升值,可以由700呎加建成1400呎,價格上升很合理吧?
(3) 市區天台屋的業主也許會投訴政府尺度不一,為什麼同是天台屋但處理手法就不一樣!

也許政府已經將僭建這個問題拖得太久了,也許是時候要真正嚴肅處理了,也許如蔡楓華的名曲一樣﹕「也許所建的建未完,惟蕩進灰色地帶中,不處理,在打轉,在轉……」

備註: 若果真正有關僭建的問題,還是向有專業知識的測量師查詢會比較恰當。
 

 

 


 

 

「置安心」是否真的保安心?

Date: 2011.04.24

對於中產階層在現今社會置業,好像是一件遙不可及的事。在施政報告中,政府提出推出「置安心」房屋資助購買計劃,以協助合資格的市民自置居所。申請人可租實而不華的「置安心」單位,政府將以市值租金租予單位給合資格人士,租期最長五年,期間租金不變。租戶可在指定時限內,以市價購買計劃內的單位或私人市場的單位,同時他們將獲得的補貼相當於一半的淨租金資助作部分首期。

此計劃的目的是資助首置,原意是好的,但這是否真的有利於民?正如曾特首所說,計劃可為給夾心階層提供一個喘息機會,讓他們有更多時間儲蓄及考慮置業,減少出現上錯車的問題,亦提醒市民於現在樓市過熱的情況下不需趕急上車。當然,若於市民參與置安心計劃後五年,樓價沒有太大升幅,市民可安心以計劃退回的租金作置業的首期。然而,現時樓市的升幅愈來愈大,倘若五年內的樓市持續上升,恐怕到時退回的租金亦未能支付首期多少。當然,在這五年的時間內,參與的家庭亦可另作儲蓄,可是,他們亦需要支付每月八千至一萬的租金,另加水費、電費、煤氣費、差餉、教育和膳食等,對於月入兩萬左右的普遍家庭來說,置安心資助房屋計劃的租金,實在有點吃力。

此外,此計劃並沒有規限參與的家庭必須購回「置安心」單位,他們亦可以利用退回的租金購買其他私人住宅。有所謂「人望高處」,當退回的租金加上自己的儲蓄足夠購買私人住宅甚至是新樓的時候,他們自然會選擇較優質的單位,此乃人之常情。到時,私人樓宇的樓價亦因此上升,參與的家庭亦變相幫助托市。

再者,由於置安心計劃回贈的數目說多不多,話少亦不少,以月租八千的置安心單位計算,五年後便可取回二十四萬,而且這是政府贈送的,不用償還,如此「著數」真的難以抗拒,就算首期不足,亦會誘使參與的家庭向親朋戚友借錢作首期,免得真金白銀二十多萬白白流走,這亦變相鼓勵了某些市民在未有足夠財政能力的情況下置業;或甚出現代人「企名」的物業交易的可能。

當然,計劃還未真正推行,上述所提及的亦只是猜測。不過,從以上的分析,置安心資助房屋計劃很可能是樓價維持上升的其中一個「助燃」因素,樓價上升,最終得益的就是物業投資者和發展商。而樓價不斷上升,亦令辛辛苦苦儲錢的蝸居族置業更遙遙無期。

政府的房屋政策往往對樓市帶來深遠的影響,其中董特首年代的「八萬五」計劃便是一個好例子。因此,當政府推行新的房屋政策前,以定遊戲規則為主,若要輔助,便助無以自助的那些人。

 

 


 

本公司全新的網頁

歡迎到訪捷利行測量師有限公司本月最新推出的官方網頁。今年12月,亦適逄是本公司踏入第24周年的誌慶。我們希望這個網頁包含了所有你需要知道有關我們服務的資料,你會發現它非常容易使用。如有何查詢,請點擊網頁中的「聯絡我們」與我們聯絡。

ISO認證

過去25年來,捷利行一直專注與本港及國內的客戶合作,共同建構社會,創造財富及積極保障客戶的資產權益,利用專業知識,在同業中無與倫比。我們已通過國際標準化組織(ISO認證9001:2000)一段時間,並於2010年11月,獲頒國際標準化組織(ISO認證9001:2008)。

以客為先

捷利行向以客戶利益為前提,並取得了相當的聲譽。我們幫助客戶化解複雜物業及估價問題,使客戶受惠最多。在地產發展商或市建局於市區重建方面作收購或業主考慮聯合出售物業作重建時,捷利行通過其與發展商成熟的談判技巧,致力保障業主的利益。