最新動向

新居屋對樓市的影響

Date: 2012.02.17

政府由2003年宣佈停建及停售居屋單位。至今年，政府於施政報告中宣佈因應市民訴求，將會復建新居屋。有市民認為，每年只有5000個新居屋單位，而政府復建新居屋，最樂觀估計首批單位亦要於4年後才可推出市面。所謂遠水不能救近火，因此認為復建新居屋對樓市不會造成明顯的影響。

5000個新居屋單位看似不多，而其實每次居屋認購都是超額多倍的，2010年7月第6期的居屋申請即超額認購了11倍。私人樓宇的供應量大約是每年二萬多個至三萬個，換句話說，雖然政府只推出5000個新居屋單位，但市民心目中知道私人樓宇並不是他們唯一的選擇，因為他們可以選擇購買相對地便宜和實惠的居屋，在經濟學角度來說，居屋和私人樓宇是可互相取替的，而且新居屋的實用率不會少於八成，較私人樓宇實用，因此，在復建居屋的情況下，私人樓宇的需求必會減少。在供應不變而需求減少的情況下，私人樓宇的價值亦會出現下調的壓力。

有人亦認為，居屋的服務對象是一些未有足夠能力購買私人住宅的市民，而私人住宅市場的主要買家為物業投資者和換樓人士，由於客源不同，復建居屋未必對私人樓宇市場造成明顯的影響。然而，樓市價格的變動亦很受買家心理因素而改變。現時私人樓宇的價格已有累積的升幅，居屋的服務對象雖然只是社會上一部分的人士，但無疑復建居屋始終對上車人士和投資者的入市信心有所影響。有市民擔心一旦復建居屋會令樓市大幅度下滑，政府應以當年八萬五政策為鑑。

其實，只要居屋的供應適量，是有助穩定樓市的，不會對樓市造成嚴重的打擊。雖然復建居屋對樓市會有影響，但各界人士亦不應將復建居屋當作是調節樓市的工具，因為居屋的原意是為市民提供福利，協助收入相對較低的人士置業，好讓他們可騰出公屋單位，讓更多有需要的人士可入住。

短期租約及豁免書

Date: 2011.12.28

在回應李國寶議員於2011年11月16日立法會會議上對短期租約及豁免的提問，以下是發展局局長林鄭月娥曾作出重點答覆：

1. 政府可透過公開招標的形式或一般在相關政策局支持下，直接批出短期租約予申請人使用空置土地作短期租約內准許的用途。就政府已透過土地契約批出的土地而言，政府可考慮承租人提出豁免其土地契約上某些條款的申請，並在申請獲得批准後發出豁免書。地政總署是根據適用的程序處理這些事宜。

2. 地政總署以地主的角色，就申請短期租約或豁免書的條款與承租人進行商討。

3. 基於下文（4）所提的考慮，政府現時並沒有政策在批出或延續短期租約或批准豁免書申請前，發放相關的資料。

4. 直接批出的短期租約一般是獲得相關政策局在政策上的支持，政府現時並沒有計劃就正等候相關政策局或部門考慮的申請公布有關資料，而申請人提供的資料主要是用作政府考慮其申請的用途，申請人亦可在申請過程中更改資料的情況；在有關申請仍在考慮當中，公開發布相關的資料並不恰當；至於豁免申請一旦獲批准而執行，有關的豁免書一般須在土地註冊處註冊，有興趣的人士可查閱相關資料。

5. 把土地文件在土地註冊處註冊的主要原因，是向有意購買或受押相關土地及／或建築物的人士提供該土地／或建築物的擁有權及相關資料；政府一般禁止短期租約進行轉讓，所以無需把短期租約註冊。而豁免書則會在豁免書獲執行後註冊於土地註冊處。

透過公開招標而批出的短期租約，地政總署會定期邀請外界投標申請。並且，政府會更新及公佈官地的相關資訊，包括地點、土地面積、擬定條款、擬定用途及地界 / 平面圖等。擬定的條款會由批准期1個月(按月續租)至3年(按季續租)。

若是透過入紙申請短期租約及豁免，申請人必須於遞交申請表前，確保擬發展的官地(如申請短期租約)或私人土地(如申請豁免書)的用途及發展符合城市規劃條。如有需要申請規劃許可，申請人需填妥規劃許可表格並且遞送到城市規劃委員會審議。

在此建議有意申請短期租約及豁免的申請人，請尋求專業人士之意見及協助。

市區舊樓，陪著你走!

Date: 2011.10.06

時常在電視上看到某些廣告宣傳，說什麼幾十年的舊樓也可按揭套現，還可快至十分鍾批核，現金即時到手。隨著市場推出「逆按揭」計劃，年屆六十歲或以上擁有無抵押自住物業人士，將具備資格申請，物業估值上限為八百萬，選擇參與終生計劃，每月可收取至少$14,000。但如要一次性取回大筆資金，「逆按揭」著實幫不上忙。

其實現時很多舊樓，尤其位於市區的唐樓，業主不需去做按揭，也可輕易賣樓套現，皆因市區地皮近年受到地產發展商不斷收購，加上也有投資者買舊樓改裝為賓館或「劏房」以收取較高租金，只要業主肯賣出單位，不愁沒有套現機會。

但什麼價錢才算是舊樓的合理市價呢?根據一般估價準則，大致可分為現用價值 (Existing Use Value) 和 重建價值 (Redevelopment Value) ，一般買家包括用家和投資者，只會根據現用價值去購買物業，現用價值的估算是比較相似的物業（包括地點、樓齡、樓層、景觀、方向和設施等）成交價按不同因素的調較而作出的。

至於重建值的估值則比較複雜,基本上要把物業所在的大廈所有單位的現用價值作一次全面估價，以找出物業所佔整座大廈的現用值比例，之後將大廈所在地段的重建價值地契條款，規劃用途和市場需要等等因素作出評估，把物業所佔之現用值比例再乘以整塊地之重建值就是那個舊樓物業的重建值，這個計算準則亦是現今土地審裁處使用於強拍舊樓(全名為「土地(為重新發展而強制售賣 )條例」所採用的估價準則。

市區舊樓有價，發展商和中介人的收樓手法也層出不窮。在強拍條例下,只要發展商收購滿八成(五十年樓齡)或九成(四十年樓齡)業權， 舊樓業主已無其他選擇, 不可以不賣樓，只可以找測量師幫助爭取最合理之賠償。

舊樓誰說永不會長壽,陪著你一生到白頭…

屋宇署打擊「劏房」的特別行動

Date: 2011.08.25

近年間，香港面對住屋不足的問題日趨嚴重，由於住屋在長期供不應求的情況下，加上租金昂貴，因此，某些業主將單位分間成多個獨立單位(俗稱「劏房」)作出租之用，而大部分的「劏房」則集中於深水埗、土瓜灣、觀塘等舊區。不過，改裝「劏房」不但影響了單位本身的結構，亦影響了消防安全規格，「劏房」問題備受大眾關注，而屋宇署亦於本年八月二日向外簡報有關違例分間樓宇單位(俗稱「劏房」)特別行動的進展。

屋宇署指出該署於本年四月一日起已展開針對「劏房」的特別行動，檢察「劏房」單位的改建工程是否符合《建築物條例》下有關消防安全、排水工程和結構安全的規劃設計和建造標準。此外，該署亦於本年八月一日派員到土瓜灣一幢樓宇視察，在當中十二個單位內發現共有五十一個「劏房」。屋宇署助理署長許少偉表示，該署於過去兩個月已於不同時間到訪有關的單位及發信予業主和住戶，以便安排入屋視察，但仍有部分業主未有跟屋宇署聯絡，因此，屋宇署運用了《建築物條例》第22條所賦予的權力破門入屋視察，以確定單位的安全情況。屋宇署亦預計於每年的特別行動中會檢查一百五十幢樓宇，共約一千三百多個「劏房」。

「劏房」問題影響深遠，在二零一零年一月發生土瓜灣馬頭圍道的塌樓事件中的大廈當中亦有人將部分單位改為「劏房」作出租之用。此外，本年六月於馬頭圍道一唐樓發生了奪命的三級火警，而該幢樓宇被發現十四單位劏成四十四個「劏房」，火警導致多人亡，事件當中發現兩個後門因改裝而被封，因而令住客無處可逃。由於不合法改裝「劏房」會危害公眾安全，業主應與屋宇署人員配合有關的檢察工作，及早發現違規之工程及將其還原，避免意外發生。